Roturas en un alquiler vacacional: ¿quién paga qué?
Un plato que se cae o una persiana que se atasca: a todo el mundo le pasa en vacaciones. Cuando algo se rompe en un alojamiento de alquiler, enseguida surge la pregunta de quién debe pagar. La regla es bastante sencilla. Basta con buscar la causa de la rotura:
- La rotura se debe a un mal uso: paga el inquilino.
- La rotura se debe al desgaste, a la antigüedad del equipo o a un producto de mala calidad: paga el propietario.
Veamos cómo funciona en la práctica.
Lo que dice la ley
En Francia, el alquiler vacacional se rige sobre todo por el Código Civil y por el contrato de alquiler. Tres artículos fijan lo esencial:
- El artículo 1732: el inquilino es responsable de los daños y pérdidas que se produzcan durante su estancia, salvo que demuestre que no se deben a su culpa.
- El artículo 1755: el inquilino no paga las reparaciones debidas a la antigüedad (el desgaste por el paso del tiempo) ni a un caso de fuerza mayor.
- Los artículos 1719 y 1720: el propietario debe alquilar una vivienda en buen estado y hacerse cargo de las reparaciones que no se deriven del simple uso por parte del inquilino.
En resumen: el inquilino paga lo que ha estropeado. El propietario paga lo que se desgasta o se rompe solo.
Ejemplos concretos
| Situación | ¿Quién paga? | Por qué |
|---|---|---|
| Un vaso o un plato roto al fregar | No se le reclama nada al inquilino (ver más abajo) | Pequeña rotura normal durante una estancia |
| Vino derramado en el sofá, una quemadura en la encimera | Inquilino | Mal uso o falta de cuidado |
| Una persiana eléctrica forzada a mano, una puerta corredera salida del carril | Inquilino | Uso anormal |
| Una llave, un mando del portón o una tarjeta perdidos | Inquilino | Pérdida durante la estancia |
| Una cisterna que pierde agua porque la junta tiene 10 años | Propietario | Antigüedad |
| Un aire acondicionado que se avería sin haber sido mal utilizado | Propietario | Desgaste o defecto del aparato |
| Una sartén de gama baja que pierde el revestimiento, una tumbona que cede al cabo de dos temporadas | Propietario | Producto de mala calidad |
| Un colchón que se hunde, unas cortinas descoloridas por el sol | Propietario | Desgaste normal |
Los casos difíciles: pongamos una sartén rayada por un utensilio de metal. ¿Es un mal uso o una sartén demasiado frágil? En esos casos se examina el estado del objeto y su antigüedad, y se aplica el sentido común.
El vaso roto: no se cobra
Un viajero que ha pagado su semana de vacaciones no va a recibir una factura de 3 € por un vaso. En RIBOLEYS hemos tomado una decisión sencilla: las pequeñas roturas del día a día forman parte de los gastos normales del alquiler. Los vasos, platos y tazas rotos no se reclaman a los viajeros.
Al final de la temporada reponemos la vajilla por lotes completos, por ejemplo seis vasos iguales de una vez. Así nunca hay un servicio desparejado y el alojamiento conserva un aspecto cuidado. Para el propietario es un pequeño presupuesto de renovación previsto cada año, como la ropa de cama o los productos de limpieza.
La antigüedad: el inquilino no paga nuevo lo que era viejo
Incluso cuando el inquilino es responsable, no paga necesariamente el precio de un objeto nuevo. Se tiene en cuenta la antigüedad, es decir, la edad del objeto y su vida útil normal.
Ejemplo: un sofá de 8 años queda manchado de forma irreversible. El inquilino no tiene que pagar un sofá nuevo, sino una parte razonable que corresponda al valor que le quedaba al sofá.
Equipamiento de calidad: una buena inversión para el propietario
Comparemos dos tumbonas:
- Una tumbona de 25 € suele durar una temporada. Y tiende a romperse en pleno mes de agosto. Entonces hay que comprar otra, pero también pagar una intervención urgente para sustituirla mientras los viajeros están allí.
- Una tumbona de calidad de 130 € dura unos cinco años, sin sorpresas en plena temporada. Y los productos de buenas marcas suelen tener varios años de garantía del fabricante: si se rompe sin mal uso, se repara o se sustituye sin coste.
Si solo se mira el precio de compra, las dos cuestan más o menos lo mismo por año. Pero en cuanto se suma una intervención urgente, la tumbona barata sale más cara. Y eso sin contar las ventajas del equipamiento de calidad:
- la garantía del fabricante, que cubre buena parte de las averías;
- viajeros más cómodos, que dejan mejores opiniones;
- menos desacuerdos: un equipo sólido rara vez se rompe y, cuando lo hace, la causa es más fácil de entender.
Lo mismo vale para la sartén, la persiana, la ropa de cama o el mobiliario de jardín: un equipamiento que dura sale más barato con el uso.
Un alojamiento cuidado es un alojamiento respetado
Lo vemos cada temporada: cuanto mejor mantenido y equipado está un alojamiento, más lo cuidan los viajeros.
En un interior limpio, bien decorado y con buen equipamiento, se ordena y se tiene cuidado. Uno se siente como en casa de unos amigos, no en un alojamiento de paso. En cambio, un mueble estropeado o una vajilla desparejada dan la impresión de que «no pasa nada». Y el alojamiento se deteriora más rápido.
Es un círculo virtuoso:
- un alojamiento cuidado atrae a viajeros que buscan calidad y están dispuestos a pagar el precio justo;
- esos viajeros cuidan el alojamiento y dejan mejores opiniones;
- las buenas opiniones permiten mantener una buena ocupación y mejores tarifas.
Mantener y equipar bien una vivienda no es un gasto más. Es la mejor forma de protegerla.
En la práctica: el inventario, la fianza y el aviso
Para que todo vaya bien entre inquilino y propietario, cuentan tres cosas:
- El inventario firmado. La vivienda se revisa punto por punto y el viajero firma el inventario. Así se sabe qué hay y en qué estado al inicio de la estancia.
- Un plazo para avisar de un problema. Si el viajero detecta algo que falta o un defecto al llegar, tiene hasta la medianoche del día de su llegada para comunicárnoslo. No se le podrá responsabilizar de lo que haya señalado.
- La fianza (depósito de garantía). Sirve para cubrir los daños reales de los que el inquilino es responsable. Cualquier retención debe estar justificada (factura o presupuesto) y ser proporcional al daño real. Debe tenerse en cuenta la antigüedad.
Nuestras preguntas frecuentes también detallan los daños, la fianza y la limpieza desde el punto de vista del propietario.
Y si algo se rompe durante la estancia, lo mejor es avisarnos enseguida. La mayoría de las veces se soluciona en dos minutos.
¿Y los seguros?
Para el inquilino: la garantía de vacaciones
Muchos seguros de hogar incluyen una garantía de vacaciones o una responsabilidad civil como inquilino para las estancias vacacionales. Puede cubrir los daños causados a la vivienda alquilada, como una fuga de agua o un incendio. Compruébelo con su aseguradora antes de salir. Algunas tarjetas bancarias de gama alta también ofrecen garantías, aunque suelen ser más limitadas.
Atención: el seguro de cancelación no cubre las roturas. Son dos garantías distintas.
Para el propietario: el seguro PNO y el seguro de alquiler vacacional
- El seguro PNO (propietario no ocupante) es obligatorio en Francia en las comunidades de propietarios. Cubre en particular los daños causados a los vecinos y los siniestros de los que el inquilino no es responsable. Compruebe que su contrato cubre el alquiler vacacional: no siempre es así, y las exclusiones pueden ser importantes.
- Algunas aseguradoras ofrecen contratos pensados específicamente para el alquiler de corta duración. Cubren el mobiliario, la pérdida de alquileres y el vandalismo.
- Daños por agua en una comunidad: el convenio IRSI, un acuerdo entre aseguradoras francesas, suele designar a la aseguradora del ocupante de la vivienda para gestionar el siniestro. Una razón más para tener los contratos al día.
Las garantías de las plataformas
- Airbnb (AirCover para anfitriones): la garantía puede reembolsar hasta 3 millones de dólares por daños causados por un huésped. La solicitud debe hacerse en los 14 días siguientes a la salida. Primero hay que presentarla al huésped a través del Centro de resoluciones, que tiene 24 horas para responder. El desgaste normal está excluido.
- Las demás plataformas ofrecen más bien fianzas opcionales o garantías más limitadas. No sustituyen a un verdadero seguro.
Lo esencial: las garantías de las plataformas son una red de seguridad, no un seguro completo. Un buen seguro PNO sigue siendo imprescindible.
Cómo lo hacemos en RIBOLEYS
En los alojamientos que gestionamos en Vias:
- realizamos un inventario revisado punto por punto y firmado por el viajero, que tiene hasta la medianoche del día de su llegada para avisarnos de cualquier problema;
- no facturamos las pequeñas roturas: la vajilla se repone por lotes completos al final de cada temporada;
- asesoramos a los propietarios sobre el equipamiento: productos sólidos, a menudo con garantía, que duran varias temporadas;
- hablamos directamente con el viajero cuando se produce un daño real y, si es necesario, tramitamos las reclamaciones ante las plataformas.
Nuestro objetivo es proteger la vivienda del propietario y ser justos con unos viajeros que, la mayoría de las veces, la cuidan mucho.
En resumen
- Rotura por mal uso: paga el inquilino, teniendo en cuenta la antigüedad.
- Rotura por desgaste o por un producto de mala calidad: paga el propietario.
- Las pequeñas roturas del día a día (vasos, platos): forman parte de los gastos normales del alquiler y no se reclaman.
- El equipamiento de calidad: dura más, suele tener garantía y evita las intervenciones urgentes.
- Un alojamiento cuidado: los viajeros lo respetan más, se deteriora menos y se alquila mejor.
- El inventario firmado: es la mejor herramienta para evitar desacuerdos.
- Los seguros: garantía de vacaciones para el inquilino, PNO adaptado al alquiler vacacional para el propietario y, como complemento, las garantías de las plataformas.
¿Un proyecto de gestión de alquiler en Vias? Contacte con RIBOLEYS.